Cédula de habitabilidad

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple una serie de requisitos mínimos para que pueda ser habitada. Se le concede a la vivienda y no consta titularidad alguna.

Los parámetros que tiene en cuenta la cédula de habitabilidad están basados en criterios de salubridad, higiene y solidez, y quedan establecidos en normativa:

• DECRETO 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habi-tabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad. (DOGC núm. 6245 publicado el 02/11/2012)
• RESOLUCIÓN TES / 741/2013, de 3 de abril, por la que se aprueba el modelo de la cédula de habitabilidad de conformidad con el Decreto 141/2012, de 30 de octubre. (DOGC núm. 6352 publicado el 04/10/2013)
• LEY 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. (DOGC núm. 5044 publicado el 09/01/2008)
• LEY 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica. (DOGC núm. 6035 publicado el 30/12/2011)

Nota: El otorgamiento de la cédula de habitabilidad NO supone la legalización de las construcciones en cuanto a la adecuación del uso de vivienda a la legalidad urbanística.

¿Cuándo es necesaria la cédula de habitabilidad?

Siempre que se pretenda alquilar o vender el inmueble es necesaria la cédula de habitabilidad. Por ello es muy importante asegurarse de que dicha vivienda o inmueble disponga de cédula de habitabilidad en vigor antes de firmar cualquier contrato relacionado con su compra venta o su alquiler.

La cédula de habitabilidad también es indispensable para dar de alta cualquier servicio básico (agua, luz y gas). Y no se acaba ahí, porque los bancos pueden exigir dicha cédula a la hora de conceder una hipoteca, o los municipios para poder ser empadronados en ellos.

¿Quién concede la cédula de habitabilidad?

La gestión y obtención de la cédula de habitabilidad se puede realizar contactando con un arquitecto o aparejador colegiado, que es quien realiza una inspección al inmueble y comprueba si éste cumple con las medidas que exige la normativa actual.

Una vez realizada la inspección, el aparejador o arquitecto en cuestión emitirá un informe, que se presentara al Departamento de Territorio y Sostenibilidad y la agencia de la vivienda de Cataluña.

A continuación habrá que esperar la respuesta de dicha autoridad, que no debería demorarse más de un mes, aunque si por algún motivo se necesitara realizar de modo urgente el trámite de la cédula siempre queda la posibilidad de presentar la instancia sellada que demuestra que el certificado de la cédula de habitabilidad ya ha sido solicitado. De este modo no hará falta esperar a la recepción del certificado físico.

¿Cuándo caduca o expira la cédula de habitabilidad?

Dependiendo del año de emisión de la cédula de habitabilidad, esta puede tener distinta caducidad. También depende del tipo de licencia que se trate, ya que puede ser de primera ocupación, de segunda ocupación o de rehabilitación.

Las cédulas de habitabilidad tramitadas antes del 2004 caducan a los 10 años, por lo que ninguna expedida antes de esa fecha tiene validez actualmente. Es a partir de 2004 cuando las cédulas de habitabilidad pasan a tener una caducidad de 15 años, sean de primera ocupación o de segunda. Más tarde, en 2013, las licencias de primera ocupación pasan a tener 25 años de vigencia y 15 años las de segunda ocupación o primera ocupación de rehabilitación.

Cuando la cédula de habitabilidad prescribe, el propietario debe iniciar un nuevo trámite para recibir la concesión de una nueva cédula contactando con un arquitecto o aparejador que le gestione el certificado de habitabilidad.

En caso de realizar una rehabilitación de una vivienda que modifique su superficie, será necesario tramitar una nueva cédula, con independencia de su caducidad.

¿Qué diferencias hay entre una cédula de primera ocupación y una cédula de segunda ocupación?

Cédula de primera ocupación:

• De primera ocupación se refiere a viviendas de nueva construcción (Obra nueva)
• De primera ocupación de rehabilitación, sucede cuando se otorga para aquellas viviendas que son el resultado de una intervención o proceso de rehabilitación o gran rehabilitación.

Cédula de segunda ocupación:

• Para vivienda usada o preexistente.
• Hay que tener en cuenta que toda renovación de cédula es considerada cédula de segunda ocupación.

¿Qué información contiene la cédula de habitabilidad?

La cédula de hábitabilidad contiene información sobre la casa o piso en cuestión.

Los datos que constan en la cédula son:

• Nº Expediente de cédula
• La dirección y ubicación de la vivienda
• Ref. catastral de la vivienda
• La superficie útil de la vivienda y de las habitaciones
• Las estancias y los espacios que componen la vivienda
• El umbral máximo de ocupación
• La identificación y titulación de la persona técnica que certificado la habitabilidad
• Periodo de validez

¿Qué pasa si no se tiene la cédula de habitabilidad?

Todas las viviendas deben tener cédula de habitabilidad, en el caso de que la vivienda sea para el uso particular del propietario, la cédula es un documento del que se puede prescindir.

Los locales, oficinas y estudios no pueden disponer de cédula de habitabilidad y en caso de alquilar tendrán que ser alquilados como tales.

Disponer de la cédula de habitabilidad acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la normativa vigente y es apta para ser destinado a residencia de persones.

¿Qué aspectos técnicos se tienen en cuenta para obtener la cédula de habitabilidad?

Toda vivienda o inmueble debe cumplir con el Decreto 141/2012 sobre las condiciones mínimas de habitabilidad.

Es este decreto el que regula las condiciones mínimas de habitabilidad que deben tener todas las viviendas del territorio de Cataluña, diferenciando:

• Viviendas de nueva construcción, para las que se aplica el Anexo 1.
• Viviendas preexistentes, construidas antes del 11 de agosto de 1984, para las que se aplica el Anexo 2.
• Viviendas preexistentes, construidas después del 11 de agosto de 1984, para las que se aplica la primera disposición transitoria.
• Viviendas VPO, para las que se aplica el Anexo 3.

Aquí describimos algunos de los requisitos técnicos:

Construcción:

La construcción que forma o afecta a la vivienda debe:

• Ser sólida.
• Evitar el esfuerzo de la humedad.
• Ser acuosa en las aguas de tormenta.
• Evitar la inundación de viviendas.
• Tener el piso pisable, tanto de la vivienda como de su acceso. El suelo debe estar completamente pavimentado, no polvoriento y no implicar peligro para las personas. Cuando haya una caída superior a 0,60 m debe tener elementos protectores o barandillas resistentes a los golpes.

La habitabilidad del espacio, esencial:

El inmueble debe tener como mínimo una superficie útil de 36 m2 para las de nueva construcción y 20 m2 en viviendas preexistentes construidas antes del 11 de agosto de 1984.

Todas las viviendas deben de disponer de un comedor o sala de estar, un equipo básico de cocina y una sala higiénica (baño).

Altura mínima habitable:

La altura mínima entre el suelo y el techo será de 2,50 m. Y en el caso de cámaras higiénicas, cocinas y espacios de paso como pasillos la altura mínima es de 2,20 m.

Mínimo una fachada de cara exterior:

Es básico que la vivienda tenga una fachada abierta al espacio exterior del edificio por la cual entre luz natural y ventilación.

Espacios de uso común:

La suma de superficie de la sala de estar, cocina y comedor ha de ser superior a 20 m2, permitiendo 14 m2 en construcciones anteriores de 1984 ya que son los espacios considerados de uso común.

Habitaciones:

• 1 persona por habitación ≥ 5m2
• 2 personas por habitación ≥ 8m2
• 3 personas por habitación ≥ 12m2
• 2 personas en hogares sin habitaciones y sólo con espacio común (E, M, E-M o E-M-C).

Ventilación e iluminación natural:

Las habitaciones y los espacios de uso común han de tener ventilación e iluminación natural directa del exterior a la fachada o mediante galerías abiertas entre 0,80 m y 2,00 m de altura y tener una superficie 0,40 m2 min.

Equipo higiénico (Baño)

• Consta de al menos un aseo, un aseo y una ducha o bañera en buen estado.
• El aseo debe estar incluido en un aseo independiente.
• La ducha o bañera debe haber impermeabilizado su suelo y utensilios hasta una altura de 2,10 m.
• El inodoro tiene una ventilación directa al aire libre o a través de un conducto.

Equipo de cocina:

• Consiste en al menos un fregadero y un aparato de cocción eléctrico o de gas.
• Estar en la misma pieza.
• La pieza en la que se incluye no contiene ningún aparato del equipo higiénico.
• La pieza donde se incluye tiene una ventilación directa al aire libre o a través de un conducto en el que se activa mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación se puede activar estáticamente.

Superficie útil interior:

Es la superficie dentro del perímetro definida por la cara interior de los cerramientos de cada espacio habitable. Del cálculo de la superficie útil, se excluirá la superficie ocupada por los cerramientos interiores de la vivienda, ya sean fijas o móviles, por los elementos estructurales y por los tubos o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m2, así como las superficies de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m bajo cubierta horizontal o 1,50 m en los espacios por debajo de la cubierta con igual o superior a 45. Cuando la vivienda se desarrolla en más de una planta, aunque existan medios de circulación mecánica, estos siempre deben ser comunicados por una escalera interior y la superficie ocupada por la escalera interior se contará como una superficie útil.

¿Porqué es tan importante, en definitiva, la cédula de habitabilidad?

Porqué a fin de cuentas, antes de autorizar cualquier acto de compraventa de una vivienda, el notario y el registrador tienen la obligación de exigir el cumplimiento del artículo 132 (basado en los requisitos para transmitir o ceder el uso de una vivienda). Uno de los puntos clave de este artículo detalla “ la vivienda tiene que tener una cédula de habitabilidad vigente que se entregará al nuevo dueño”.

A parte de este punto hay matices, como que esta transacción no es necesaria si la vivienda en cuestión va a ser derribada o reconstruida o no se va a utilizar en el futuro como vivienda.